浙江出台房产调控房屋买卖纠纷司法指导性意见 何种情况才是不可抗力

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　　从去年开始，国务院、相关部门及地方政府，针对“居高不下”的房地产市场，相继出台了一系列的调控政策，其中“国十条”、“新国八条”等政策对不同的购房者采取了相应的限贷、限购、禁购等措施。这一系列的组合拳在稳定房价的同时，也让浙江乃至全国陆续出现了房屋买卖合同相关的诉讼。浙江省高院民一庭庭长许惠春说，去年全省新收因为房屋预售合同引起的纠纷案件达到3460件，这其中还没有包括有关二手房买卖的案件。而今年仅仅一季度，这类案件已经达到了960件。而通过其他机构进行调解的这类纠纷更是数不胜数。
　　但是，由于现行的法律法规、司法解释对此类案件还没有明确的规定，双方在发生纠纷时争议很大。因此，案件的审理可能会直接关系到调控政策的影响和成效。
. L1 W3 x$ A5 i3 l2 z6 H7 t　　4月21日，浙江省高级人民法院正式出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》，这也是全国第一个专门针对审理受房地产新政影响的房屋买卖案件的司法指导性意见，它将使全省法院在审理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷案件时有了具体的依据。
7 r8 H/ p  s* E; D: t# \　　这次省高院出台的《意见》共包含了13条内容，其中对买卖合同在何种情况下可以解除，何种情况下法院将不予支持合同的解除，以及违约责任如何承担等买卖双方比较关注的细节都做了充分的解释。
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* i# q6 D5 O& r% A# h/ ^　　调控政策
/ b6 j2 p" H1 i5 o$ ?　　不会影响房屋买卖合同的效力
1 r: _4 }) X% w. `2 K　　今年1月27日，国务院出台了“新国八条”，其中涉及的限贷、限购和禁购等政策，提高了房产交易的门槛，增加了交易的限制。致使不少人，虽然签订了房屋预售合同，但是因为调控政策的影响不能继续履行了。于是，一些买房人就以合同内容与调控政策相悖为由，认为合同无效。
& O9 n% D: ]  m# ~: L& B　　这次的《意见》中第一条就明确规定，认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定，只有明确存在法定无效情形的，才可以认定无效。
" M0 @$ b( q$ M9 T3 h　　而房产新政并不属于法律、行政法规等强制性的规定。也就是说，房屋买卖合同并没有违反相关的法律法规。因此，根据这次出台的《意见》房屋买卖的合同一般情况下还是有效的。
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　　案例：
　　去年的4月6日，宁波的邓某准备从孔某手里买下一套总价185万的住房，付了10万定金，并且在5月15日付了50万元，剩下的125万元进行按揭贷款。但是到了4月下旬，因为新政的出台，邓某通知孔某无法履行合同，要求解除合同，退回定金。孔某虽同意解除合同，但是要求邓某支付10万元的违约金。
$ c3 t. T: R; z# O8 y, f/ T8 _- ?　　后来，法院经过审理，认为邓某、孔某之间所签买卖合同是有效合同，都要按约履行。虽然合同中约定，部分房价由邓某申请银行按揭贷款支付，但也明确约定了无法申请贷款时，邓某应以现金支付。因此房产新政对贷款的限制，不能成为邓某拒绝履行合同的理由。邓某如果不按双方约定履行付款义务，除了不能退还定金外，还要另行支付10万元违约金。

+ ~6 a( Z' \+ E% k: ?　　调控政策不是不可抗拒的因素
, ]: B! ~. ~7 Q7 D& Q; \2 L, H　　许多人会认为调控政策的出台是自己不可抗拒的，所以不用因为解除合同而承担违约责任，支付违约金。但是根据这次出台的《意见》第二条的规定，在新政的影响下，解除合同可能还要承担一定的费用。
　　省高院的许惠纯庭长解释说，要确定是否属于不可抗力时，必须具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要素，而中央和地方频频出台的调控政策，可以说已经为大多数人所知，不再是不可预见的，因此不能认为是不可抗力。
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% A& H2 q6 X) L. Y' @7 P' ^8 p　　案例：
8 q) T( W5 m) ~- z+ X5 j% \　　去年的4月15日，张某夫妻将位于宁波北仑区的一套房屋转卖给刘某，但刘某在明知道国家有可能出台限制二套房买卖政策情况下，还是签订了买卖合同并按约定按揭还款，后来随着房产新政加重二套房贷的首付压力，刘某向法院请求以不可抗力或情势变更为由解除合同并要求对方返还定金。
- r+ @6 F6 n& _) T0 A) I  G) u　　但是法院认为，刘某当时是可以对政策变化有所预期，从而适当地安排交易时间、价格，而且政策的出台也并未使交易无法进行。因此，房产新政并非双方订立合同时不能预见的重大变化，所以判决对方不用返还刘某的定金。
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　　买卖双方可按均无过错解除合同
　　虽然新政不能被认为是不可抗力，但在《意见》的第二条中也作了另外的一些规定，对这种因调控政策的出台，导致合同确实无法继续履行的情况，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”，来解除合同。
  H9 x5 j% O' r0 [# a　　也就是说，双方谁都没有过错，纯粹是因为限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，导致买卖合同无法继续履行的。买卖双方可以提出解除合同。不过，购房者还是要酌情承担卖方的合理损失。
　　但《意见》中也有规定，并不是所有受到限贷、限购、禁购影响的合同解除，法院都会支持。比如，在调控政策出台前订立的合同中没有明确说明是按揭付款的，购买者如果是以受限贷政策影响，想解除合同，法院将不给予支持。
8 M5 ?2 o5 J! d. h) C9 r5 ~　　反之，购房者如果能够证明自己的确是因为首付款比例提高，不能办理按揭贷款等政策的出台导致合同无法继续履行的，就可以解除合同。这时，卖方就要返还购房者事先支付的定金，但也可以让购房者承担一些合理的损失。
　　同样，如果购房者是因为限购、禁购政策不能履行合同了，购房者也可以请求解除合同。卖方不但要将定金返还购房者，而且对于想让购房者承担违约责任的请求，法院也不会给予支持，但可以要求购房者承担合理损失。
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7 \# u, P( b1 ]  m; }8 t# A　　案例：
& a, ~. H% \, h3 y  l　　2010年4月15日，户籍所在地在外地的刘某与赵某签订房屋转让协议，赵某将其位于宁波北仑的一套房屋以91万元卖给刘某，刘某支付定金5万元，余款办理按揭贷款。后国务院颁发新政，当地政府出台文件，规定无法提供在当地一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民暂停在当地购房。10月份，赵某向刘某提出过户，刘某以上述限购政策为由起诉至宁波市北仑区人民法院，要求解除合同并返还定金。
　　法院审理认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，刘某因为不是当地户籍居民，不可能再继续实现合同目的，法院判决支持刘某的诉讼请求。

　　法院不支持规避调控政策的房屋买卖合同
" L1 i6 v1 s$ o5 w1 O, T　　调控政策出台后，不少人为了能够在外地买房，会通过一些途径获得当地的社保证明，取得购房资格，然后与卖方签订购买合同。在这种情况下，一旦卖方发现，对方的证明是不真实的，不但可以要求变更或者撤销合同，而且还可以要求对方赔偿自己因此所受到的损失。
! ?5 ~: g- n( y( @& b8 a4 P　　但如果双方都知道，是在违反调控政策的规定下订立的合同，再要求对方继续履行合同，法院将不再给予支持。比如一些中介公司，可能会帮助购房者办理社保证明，事后如果发生纠纷，要求法院让对方继续履行合同时，法院是不会支持中介的要求的。
) ~# s7 Z# g' ~. f　　此外，在这次出台的《意见》第八条中，还专门对隐名买房，以他人名义买房的情形作了规定，对于实际买房者请求法院确认其为房屋产权人，法院不会支持。
9 p' v5 ?3 @. r4 G　　比如，目前有一些人因为不符合购房资格，可能会把钱给自己的亲属或者朋友等符合购房条件的人，让其帮自己买房，然后再让法院确认自己就是真正的房屋产权人。对于这种情况，法院在调控政策重新调整并准许其取得房屋产权之前，是不会给予法律上的支持的。
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) v' n% x1 w: k4 n1 O3 ^! t　　案例：
" b: m; o: {  ]2 y# R* |　　杭州的廖先生之前一直住着一套40平方米的小房子。后来，他和女朋友看中了一套朝晖70平方米的二居室二手房作婚房用。经过与房东的协商，最终商定的成交价在160万元。
　　按照原先的按揭政策，首付3成只要48万元，但因为在3月1日之后购房，银行将二套房首付调整到6成要96万，按揭利率也由原先的基准利率再上调10%。这已经超出了廖先生的承受范围。最后，他想到了一个办法，那就是用没买过房的姐夫名义购房从而享受首套房优惠政策。
5 b5 B- W& [# B9 X4 d! A& l5 C　　相关律师认为，廖先生这种借用他人名义购买优惠房，即使双方签署了书面协议，但一旦发生争议，这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的，很容易被法院认定为无效协议，达不到房产权属约定的效果。而且如果双方签署这种书面协议后，向公证机关申请办理公证手续，公证机关也是不予受理的。

　　合同解除后应当支付合理中介费用
　　调控政策出台之后，一些二手房房屋买卖合同的当事人自行解除了合同，还有一些则由于限购、禁购等原因也被依法解除了合同，但往往在这时，不少中介机构已经为购房者提供了部分的服务。买卖双方也会因为到底应该支付或收取多少的中介服务费用而发生争执。
　　在这次的《意见》第九条中，对这一问题也作了明确的规定，房地产中介机构可以要求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬。所以，即使房屋买卖合同解除，但是中介可以为自己的付出向购房者收取一定的费用。
1 h) C+ H, [" ^" C　　不过，值得中介机构注意的是，这些费用必须是明码标价、合情合理的。法院对于没有明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其他违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，是不会予以支持的。
　　另外，购房者如果根据合同，将房款、定金以及房屋产权证书等资料交给中介机构的话，也可以要求对方返还。

) T) B* b+ ~1 f$ x9 n  U& m　　案例：
　　2010年4月10日，陈先生看中上城区望江家园一套90多平方米的住房，总价200万元，双方签订合同，陈先生支付了定金10万元。房产新政出台后，由于陈先生无法提供1年以上在杭州的纳税证明，银行贷款受阻，陈向卖家提出解除合同，退回定金。但卖家王先生不肯，他说自己为了如期交房，签了合同后，在外面租房子住，还支付了半年租金购买了一些新家具，现在陈不买了，他的损失怎么计算？2010年5月，陈先生把卖家和房产中介公司告上了法庭。
7 h7 |/ Y4 S2 w; Z　　后来，法院对三方进行了调解，陈先生最后同意，补偿卖家2.5万元损失，支付中介公司5000元中介费。(每日商报)