给地方政府断奶 房企自称9月前不拿地

煎饼

“对开发商来说，多次的调控已经让他们学会了什么时候该冬眠，有能力的开发商恰恰利用调控形势的发展，在低价的时候买地，在高价的时候卖房子。”任志强日前的表态，已经得到印证。
+ A9 j, Q6 A4 f& A     3月29日，当本报记者见到李海（化名）时，这位国内一线房企的董事长正准备这几天去马尔代夫度假。对于最近调控趋紧的势态，李海很直接地对记者表示他们的策略已经基本定下来：“现在不是拿地的最好时机，主要精力将放在已有项目的销售。”不止是李海暂不拿地，记者了解到，放缓拿地已是众多开发商默认的策略，土地市场呈现出开发商与地方政府相互观望与博弈的局面。

“9月前不出手”
     随着房地产市场调控的不断深入，决策层对土地政策的调整也丝毫没有放松。
3 Y$ |2 a* V: M5 }+ a; \/ ?' ^     3月25日，北京市住建委与北京市地税局联合发文，北京市从3月26日起，实行差别化土地增值税预征，商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度的预征率。而在此前，容积率1.0以上商品房项目，统一按照2%的税率进行土地增值税预征。
     北京市房地产协会副秘书长陈志告诉本报记者，这一政策一旦严格执行，一方面，将挤压开发商投资高端楼盘的利润率，对高端住宅从市场供应方面形成一定的限制作用；另一方面，开发商在土地增值税的缴税上将没有漏洞可钻，增加开发环节的资金成本。
     据业内人士的普遍分析，在楼市成交量持续低迷的情况下，这一政策的实施或许将成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。
     “这项政策一出，预计开发商的拿地预期又会下降。”陈志表示。
     事实也确实如此。本报记者从多位国内大型知名房地产开发商处了解到，目前迫于政策影响和资金压力，开发商已经开始放缓拿地。
7 r$ R4 [3 m% j0 e7 [! r     “我们目前基本上不会再拿地了。”李海斩钉截铁地向《华夏时报》记者表示，“而且，这样的状态会持续一段时间吧，起码9月份之前都不会出手。”
3 y5 E. i" _# R4 i1 o% ?3 Q2 d     而开发商的这种态度，已经在土地交易市场上有所表现。本报记者从北京市土地整理储备中心了解到，今年一季度，北京市仅成交6宗住宅及含居住性质的用地，同比下降70.5%；面积为715531.8平方米，同比下跌73.8%。
     随着多轮调控政策的出台，土地成交下滑似乎已成为一种趋势。这种情况也向更多的城市蔓延。
2 i' k$ ~& j  m9 b     中国土地勘测规划院城市地价动态监测组最新的报告显示，相对于2010年的火爆，2011年进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。中国房产信息集团数据显示，截至3月20日，33个被监测城市中，出现土地流拍的城市有17个。
      中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，土地价格是房企出于对未来房价的预期，而土地流拍和底价成交可以说明，房企目前对后市走向趋于谨慎和悲观，拿地意愿已经降低。

开发商与地方政府的较劲
     “拿地的时机对于开发商来说很重要。”李海向记者透露，尽管现在大多数地块都是底价成交，对有实力的开发商来说是个拿地的机会，但是，“到了9月份，地方政府会首先承受不住土地零成交的压力，预计到时候地方政府还会调低土地底价。”
     实际上，不仅是李海，在记者采访中，多位房地产开发商和业内分析人士都对土地市场做了类似的判断。
& f1 E, }3 S. X' Q6 G     “土地市场这种成交低迷的情况估计要延续一段时间，从开发商的资金角度来看，在今年的第二季度是不会轻易出手的，第三季度以后可能会有所改变。”深国投商置副总裁竺海群向记者表示，在政策并未出尽的预期下，开发商仍然会采取观望的对策，而9月份之后，开发商和政府都会面临土地难成交的压力。
     也就是说，开发商的“算盘”是等待地方政府降低地价。而开发商之所以这样信心满满，也是算定了地方政府对土地财政的依赖。
1 O! n& [" y1 Y9 v4 C     从2010年的公开数据来看，2010年土地收入占地方财政的比重高达66.5%。按照业内人士的普遍分析，尽管“摆脱土地财政依赖”的提法已在中央层面有所讨论，甚至在税务分成上将有小步的放松，但短期内，这依旧是地方政府无法治愈的顽疾。而十二五期间，在千万套保障房建设、节能减排等资金压力之下，地方政府对土地财政的依赖性只怕是有增无减。
6 ?) f8 g/ ~- ]; I& J- k' b! Y     不仅如此，从前几年的情况看，政府推地也一般选择在三季度后期到四季度。据李海向记者分析，为完成全年的供地计划，在三、四季度，地方政府通常会有一个大规模的土地放量。“尤其今年在保障房建设任务重的情况下，如果土地收入减少的话，地方政府的财政压力将明显增加。”李海表示。
     “实际上，地方政府已经在为土地价格稳定预留余地了。”一位行业内的分析人士向记者表示。
      3月下旬，近40个城市已经公布了房价调控目标。其中，除北京提到住宅价格“稳中有降”之外，多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，将调控目标设定为“限涨目标”。其中，大多数城市将房价涨幅限定在8%-12%。
* j7 P  t, F1 [$ r     青岛市一位接近政府建设部门的工作人员向记者表示，公布房价控制目标对于地方政府来说本身就是个“给自己下套”的做法，各地方政府都不愿做“出头鸟”，最后房价降不下来“脸上更难看”。
6 B3 f" S1 ?) F% R: y! S/ }      分析人士普遍认为，这样的“限涨”表明地方政府认为目前房价合理，根源则是不愿舍弃土地财政模式。同时，各地要求房价“随GDP增幅上涨”会向市场传递不良信号，给购房者带来房价将持续上涨的心理暗示，令房地产调控陷入更大麻烦。

逼出来的降价临界点
2 G. X& M3 x  Z' k     “开发商放缓拿地，很重要的一个原因还是资金紧张。”上述房地产开发商告诉记者。随着房地产调控的不断深入，尽管开发商仍然死扛着不降价，但资金链的压力仍然已经像一块大石头，压得开发商们喘不过气来。
$ `5 E* v7 U4 T2 K* o+ h3 |      3月29日，仲量联行在其发布的《中国房地产市场投资白皮书》中分析，原本应在2010年产生效果的信贷流动性控制，将于2011年开始呈现，那些债务比率过高的开发商将陷入困境。
7 w1 [/ v9 C& K+ |) x* l     事实上，由于在2009年和2010年间开发商多数以历史纪录的价格增持了大规模的土地储备，加上政府着力督促开发商缩短建设周期、提早交付项目，这意味着信贷流动性的减少给开发商带来的影响是巨大的。
     竺海群在接受本报记者采访时表示，目前银行对房地产企业的开发贷款已经削减到最低程度，“银行宁愿将款贷给实业企业，也不贷给开发商。很多开发商只能求助于高息的民间借贷。”
     面对这样的资金环境，尽管主流房企仍然选择不降价地观望，但已经有开发商开始坐不住了。
     3 月上旬，北京部分楼盘价格已经出现松动。位于朝阳区管庄的远洋一方新楼盘价格从2.5万元/平方米下调到2.1万元/平方米。同时，许久未见的房价8折优惠再次出现，位于朝阳区的商住项目中弘北京像素，推出一次性付款8折，银行按揭8.3折的最新优惠措施。
      而据调查，目前上海市区及上海周边部分在售楼盘也出现了打折优惠迹象，打折楼盘共147个，占目前在售楼盘四成左右。
      SOHO中国董事长潘石屹日前在接受媒体采访时表示，北京、上海等城市新建住宅的成交均价开始低于拟售均价，低价入市和降价促销的项目也日益增多，“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点。”