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为了买一套婚房 他潜伏房产中介三个月

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  • TA的每日心情
    奋斗
    2020-5-6 08:48
  • 签到天数: 140 天

    [LV.7]常住居民III

    跳转到指定楼层
    1
    发表于 2009-7-19 14:46:48 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    <p>  上周末,“19楼”网站房产论坛“90方俱乐部”,一则主题为“暑假潜入中介公司,晒出我的心得”的帖子引起了网友们的关注。发帖者“chendengdong”自称为了购买一套婚房,应聘进入中介公司,以房产经纪人的身份了解二手房交易的各项流程。帖子发布后被迅速置顶,并引来众多跟帖。</p><br />
      L& @, w$ s- m; F  b/ }* |
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    1 u. s. w6 Z$ C# [! T! z: k) ^<p>  对于这位“卧底中介”的牛人,网友们的跟帖表现出两个极端:有人赞赏他的勇气,认为他以亲身经历获取的各类买房技巧“有一定的参考价值”;也有人怀疑他是中介公司“托儿”,只不过找了个噱头变相推销二手房。</p><br />
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    6 y: e& w- q# Y! {5 C5 Y<p>  昨天,我们找到了发帖者小陈。他清瘦文弱的样子,和香港电影《无间道》里神秘的卧底形象并不相称。小陈说,潜伏中介三个月,购买婚房一事依然没着落,可自己的经历和体会,却可以给普通买房者一些实实在在的参考,“毕竟不是每个要买房的人,都有我这样的精力和耐性的。”</p><br />
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    8 _, |5 `  r  g* p8 L* l* y- E5 g; [<p>  小陈今年24岁,有一个漂亮的女朋友。谈了两年恋爱,两人准备明年结婚。于是,买一套像样的婚房成了这对小情侣的头等大事。</p><br />
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    8 B  _" j, U9 {" T<p>  今年年初,小陈买下了一套一户室的二手房。对于这个新家,小陈并不满意,“这套房子过渡过渡倒是可以,用作婚房就寒碜了些。”由于不懂行,买房过程中还吃了不少亏,“房价一分都没还下来,中介费照单全付,事后发现,房子质量也很一般。”</p><br />
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    + B9 u( D% Q1 S<p>  有了一次不成熟的购房经历,小陈谨慎了很多。如何才能迅速了解杭州楼市,并置换到一套面积适中、价钱也相对合理的房子?小陈作了一个大胆的决定:潜入中介公司!</p><br />; W7 h, o$ f2 \9 u# q$ G8 p2 J- X7 F
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    ) P2 r. e# T% B* h) `) S<p>  “从以前的设计公司辞职后,我一直没有找到稳定的工作。趁现在闲着,到中介公司熟悉一下行情、多看几套房子,也好的。”小陈这么想。</p><br />
    ) h3 b3 J5 T7 @  ~, R7 K$ S1 C1 z/ X. w) H

    7 v0 B9 r. E; y" R5 r7 h8 t& ^
    ; H. b0 J9 k7 n<p>  今年4月中旬,小陈顺利通过了杭州某中介公司的面试,摇身一变,成了一名房产经纪人。他的卧底买房之路也由此展开。</p><br />; Q- J- p. t* M/ n$ s1 F' g
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      Y7 g+ {4 M  F/ e$ h
    ; r2 `( J; v& l0 [( d5 F2 E! S<p><strong>  从零开始</strong></p><br />2 a5 z5 w) M/ @( |6 G# W

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    9 i. X  F- h" V# N: r8 w1 h. v<p>  刚到该中介公司位于城北的门店时,小陈对二手房中介这个行业一无所知。店长给出的第一个任务是:花5天时间熟悉门店周边的小区情况,了解相关的生活配套和商业业态,掌握基本的业务操作流程。</p><br />
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    <p>  “那个时候天气还不是很热,我就每天到处转悠。每到一个新小区,就把小区名称、内部环境、建筑幢数、房型结构、周边的公交线路、商业配套等要素都记在本子上。”小陈说。</p><br />
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    <p>  小陈学得挺快。5天后,他已能报出城北多数小区的相关信息。跑盘(中介行业对熟悉小区的简称)任务宣告结束。接下来,他要面对的是实战:签下9单租赁业务。</p><br />8 l7 }% r* D' N- g6 ?) D4 u
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    9 K' i1 L) W) W; x3 B- Q$ a$ I: c/ \" c! \# K3 L- i& A1 t0 H
    <p>  4月、5月两个月是租赁市场的淡季,一个多月的时间里,小陈带客户看了数十套房子,才签下了5笔单子。“在这个过程中,我向店长和老经纪们学了很多带客看房、讨价还价、签订合同、办理按揭方面的技巧;我也没有忘记自己的任务,看到合适的房源信息,就记在本子上。”</p><br />6 |5 A7 V8 N) Y0 }; @# n

    + d) z3 m/ E' }3 P/ q( [
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    7 W* {/ v$ L- d  B<p>  “我发现我很有做卧底的天赋,在门店见习的一个多月时间里,我与同事的关系良好,起码大家都会教我怎么做,而且我一点就通。”小陈说。</p><br />
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    6 \% L' P/ b2 {<p><strong>  第一单</strong></p><br />7 U7 i. k7 A. r+ u6 @( t. y
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    $ @% P9 @7 [/ \6 e5 ?<p>  转机发生在5月底。</p><br />
    * X$ d% S3 q2 |4 s& i: _; R# _& _4 t0 r5 G* T7 `: n

    : a7 Q4 H$ X4 v
    ) f6 i, F9 h5 G<p>  由于杭州的二手楼市成交量在5月出现爆发性增长(当月杭州共成交4864套二手房,环比4月增加了647套,创下了月度交易量的历史纪录),房产中介行业也随之忙开了。络绎不绝的客户,让小陈所在的中介门店应接不暇,有售房权限的经纪人很快就不够用了。此时,已初具业务能力的小陈顶了上来。</p><br />
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    ) P5 k) t! t' ?6 W+ Z( P; t- g" J! L1 ~* P, ~
    <p>  让小陈没有想到的是,带客看房第三天,他就完成了一笔业务:“一套德胜东村的二手房,建筑面积55平方米,房东挂价11000元/平方米,客户很爽快地买了下来。”这笔全佣(中介行业对全额收取中介费的简称)的置换业务,让小陈赚到了卧底生涯的第一笔佣金提成。</p><br />& r9 ]! M: W8 I2 `' P* T! H
    $ d: Y" H: z& M

    2 u! `. y% B9 Y% ?  z) u; }9 F- X
    <p>  “为此我高兴了很久,这可是一笔意外的收入。”小陈说。</p><br />
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    - V& C2 S3 z0 y1 Y( s0 C% z. a1 y- t' h. C  f+ r! l9 P2 V
    <p><strong>  压力</strong></p><br />
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    9 {3 e1 r7 K- S
    <p>  初尝甜头,让小陈对二手房中介这个行业产生了一定的兴趣。他开始进入卧底的“最高境界”:忘记自己本来的身份,安心上路。</p><br />
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    # J% J8 v+ H. n; p9 k8 X2 x7 Q* @, h) y; _  L4 W- D
    <p>  可作为一只“菜鸟”,卖房过程中的压力和挫折在所难免。随着大批优质的二手房源被迅速消耗,小陈的经纪之路开始越来越难走。“到目前为止,我起码带了100组客户去看房,最终下单成交的只有2组。”小陈说。除了德胜东村的那套房子,第二单成交发生在6月底:一套位于都市枫林的二手房,建筑面积110平方米,最终成交均价10000元/平方米。</p><br />
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    2 j' T. |9 V- S8 X1 n4 r<p>  房东临时提价、客户私下跳单、竞争对手挖墙脚之类的事情,小陈也一一遇到。</p><br />1 s3 P" l4 U; A9 w& u
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    <p>  “一套盛德欣苑的二手房,建筑面积92平方米,房东报价119万元,在我们门店挂了很久都没有卖掉。看着行情一路上涨,有几位客户终于憋不牢,提出要买。为此我高兴了大半天。可跟房东一交涉,发现他的心理价位又提高了:总价138万,少一分都不卖;还有一位客户,想买一套二室一厅的房子,要求总价在60万元以内,我从4月底就开始为他找房子,带他看了不下十遍,没有一套房子是他满意的。”小陈说,类似与客户和房东磕磕碰碰的事情,在他从事经纪行业期间发生过很多起。</p><br />
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    <p>  在此过程中,小陈逐渐意识到:自己的换房计划在当前市场形势下,也许并不是一个好时机。</p><br />
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    : I9 B* A0 U: B3 A/ T+ z<p><strong>  暗战</strong></p><br />+ `4 D! j& B* H. M

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    <p>  最大的压力来自于同行之间的竞争。“为了让门店更具竞争力,我们店长提出两项指标,一是每天至少收进1套房子,二是每天至少带2组客户看房。”小陈说,这两项指标都有一定难度,如果不能顺利完成,觉都睡不着。</p><br />' y! h# T: `( n' T& t) _5 p

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    <p>  为了能收集房源和客户信息,小陈也像其他经纪人一样,到各个小区里去发传单,给每一位在网上发布求购信息的网友打电话联系。</p><br />% h( c, Q5 c- _! g) e( c- r2 Y8 M/ e
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    5 {5 ^/ H8 S/ o6 L9 s/ K. S<p>  在小陈所在的门店对面,还开有一家知名中介公司的分店。为了争抢客户,两家中介都使出了浑身解数。小陈还亲身经历了一起卧底对决:“作为卧底,我居然遇到了对面中介公司派来的另一个卧底:一位房产经纪人为了拿到我们公司的房源,扮作要买房的客户,让我带他去看房。”</p><br />/ z2 x1 l- r6 x5 l2 G- y
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    <p>  这出暗战,最终以经验欠缺的小陈告负而落下帷幕:竞争对手在小陈带看之后,半夜再次来到该小区,敲开房东的门,以高出挂牌价2万的总价撬得房源,并最终成交。</p><br />, o5 j# y8 J9 `+ W4 j+ X1 W
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    6 j; E" H( v, b. e<p>  事后,店长语重心长地和小陈说:“虽然市场形势好、买房子的人很多,可做业务时还是要当心鉴别啊。”</p><br />
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    <p> <strong> 三个月的卧底生涯 </strong></p><br />
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    0 }1 }: u8 ?1 W+ y" l6 j/ _- p0 a4 x& r<p><strong>  他有很多经验要和买房者分享</strong></p><br />
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    <p>  看到小陈在19楼发布的帖子,小陈的同事和领导迅速识破了他的卧底身份:“从他进公司开始,我就感觉到他的主要目的是要来买房子的。”店长丁女士说。</p><br />. @# ^% g: \! {, ~3 ?- ~
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    1 o( o! l6 Z. l) d$ o  ]* K) H. K
    <p>  可小陈并不像其他卧底一样“见光死”。“他和同行之间的卧底不一样,没有泄露我们店的任何信息,也不是来撬客户的。我所看到的,是他一直都循规蹈矩、安心做事,为我们门店做出了一定贡献。所以,他可以一直在我们店‘卧底’下去。”丁店长说。</p><br />& ~" l4 I$ J( g

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    " s( |+ Z7 K! e$ p<p>  女朋友小刘也很支持小陈的卧底计划:“有意思,如果真遇到好房子,还可以省去一笔中介费。”</p><br />
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    1 |1 O1 ?7 g1 w, z- f! Y5 k  y! ^9 S- z! C
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    <p><strong>  交点意向金中介更卖力</strong></p><br />) K8 J; R2 d2 Z* \) q$ s( R

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    <p>  小陈说,如今他已不像三个月前那样,急着为自己买房子了。“如今的二手楼市,价格水平已超出了我的心理预期。”为此他打算继续潜伏,并通过在网站发帖等形式,与买房者分享自己的经验。</p><br />
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    <p>  初定预期。小陈建议大家可以统筹一下自己所选的区块,并通过透明售房网的成交记录,对该区块的价格水平有一个初步判断,在此基础上加上合理的价格弹性区间,“比如要买一套小户型公寓,定下面积段后,再根据周边二手房的成交均价计算出总价,同时提高一点心理预期,为房东可能提价预留一定空间。”</p><br />' @7 ?  w7 F; Y- q4 F

    3 U5 o. K- {8 q# X' P: M) ~! a# m& J
    6 _$ n. J0 d4 Q! b, L2 R- T4 `& i+ U# E+ ?2 Z  |
    <p>  眼光要准。据小陈观察,目前杭州城北的多数热门小区好房源都不多了,有条件较好的二手房挂牌,房东的心理预期又普遍超标。“这时大家可以考虑一些不大的冷门小区,这些小区隐藏在老牌居住区内,可能连出租车师傅都不知道,房子大多都是2000年以前造的,因为关注度不高,价格比同地段的小区要便宜一些,买房者可以考虑。”若有多套房子可选,小陈建议:作决定一定要快,因为现在的市场,好房子可能瞬间就被其他买家抢走了。</p><br />
    ; a; L) I# M* U9 A& D- x9 b( Z8 v1 h

    + \0 ~4 B  w" N) {2 A" C7 G
    % G. E! d2 L! K<p>  下手要快。看好了自己中意的二手房,先交意向金再和中介谈价格,经纪人就会认真对待。“意向合同一签订,经纪人的业务就完成了一半,此时他代表客户去和房东谈价格就会比较卖力。而一旦房东在意向书上签字,这份协议就可以很大程度上保证买房者的利益,现在房东坐地起价的事情时有发生,签订双方意向书后,如果房东涨价或者不卖了,按协议约定他要赔偿房价的10%给买方。”小陈说。另外,小陈还建议:在签订意向书之前,必须看清楚有没有这样一个条款:居间方在几天内不能谈下价格,必须在当天或立即退还定金。“在这个房价不稳定的市场,早下意向就能在别人之前争取到房子。”小陈说。</p><br />
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    * P, U% J$ ^% P1 {/ r9 P2 i
    ; R+ n! p! T- Q8 X7 v8 H+ C<p>  对近期要卖房的房东,小陈也有自己的建议:“我们同事曾经代理过同小区同幢的两套二手房,一套简单装修,3楼;另一套中档装修,7楼顶层。前者总价90万元,后者总价98万元,结果客户选择了后者。”为此他建议,若房东有精力,在房子出售前花点时间简单装修一下,添置一些必要的家具和电器,总价起码能提高5个百分点。</p><br />$ d$ G) i9 ^* ?, t

    5 {: p5 q; f  b  p% j
    . \- C/ i# M4 p6 U4 ?) G- K# K% J
    <p><strong>  这是杭州二手房最好的三个月</strong></p><br />, b  U1 B; x( j) J; m

    2 U5 \% t; A" r& d& i# T  p4 y  P" R6 C* [2 p+ ]( u. s
    : R9 o2 o$ c- `4 X& }: H" W
    <p>  在小陈卧底中介的三个月里,杭州的二手楼市突飞猛进,日均成交量都在150套上下。</p><br />1 k6 |# W2 ~/ x# G) p, H

    * f; [! `3 F+ S3 U+ Q
    3 s; d- }2 F4 U) V. R: d
    + m7 r2 y1 W- R' r<p>  杭州裕兴不动产市场研究部负责人徐荷香说,4月初到如今,城北的多数热门小区,成交均价都上涨了1000元/平方米左右。从目前的行情看,买方和卖方之间的心理价格落差还是很大的。</p><br />. D7 t8 Y5 Z) y! G+ @" P: @
    9 B8 X4 D1 c0 d/ O/ q6 G) N9 V$ A
    : G4 @8 c1 {/ D3 @  C0 d' E
    ) l4 F9 ]" ^5 p7 I* {: p
    <p>  而据小陈观察,目前在他们门店挂牌房源的房东,多数都是试探性的,“他们会挂一个高出当前售价5%-10%的价格,若有客户要,就再试探性地提价,若没有买房者响应,则继续挂着,反正他们不急。”</p><br />
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    9 s# B* `. f* G; w) n# @% G9 e: ?: n0 f. y% X

    / I# x( M3 s4 Z! R# C<p>  “当一个购房者怀揣着自己仅有的积蓄,战战兢兢地想选一套房子的时候,遇到一个个把购房者当成上帝的中介业务员,和冷静观察、随时准备提价的房东,大家还是要多想一想的。”小陈说。</p><br />+ e* g" u1 E( _4 r; K  l2 k

    ) @  F0 Z) K. V) n! P) H
    0 S- c$ a: U! c  j3 D# Y" G1 d. H! E# r; X/ x% l
    <p><strong>  后记</strong></p><br />
    + D3 N9 J2 Z+ b6 z. C/ C# @
    2 `- F5 k6 o) q4 {
    7 ~9 h+ C! x& @. S# m* B
    , h7 @/ }4 H+ B' R9 v! ]<p>  据多方求证,我们了解到:小陈在卧底中介公司之前,曾是杭州一家设计公司的普通职员,辞职后做过一些小生意,其中“为毕业生提供廉价住所”的生意,快报还做过相关报道。</p><br />
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    # \! D8 S8 S: g, q$ i/ v/ D- W2 C8 N+ I+ {, E5 j. W8 r! h
    , U3 x1 T( y8 F" M* J* N# W
    <p>  他的卧底经历在19楼的房产论坛上曝光后,网友们曾对事件的真实性以及小陈的身份进行猜测,对此小陈说:他只是一个普通的买房者,没有想过用自己的经历炒作。他有一个宏大的目标:通过自主创业,成为像阿里巴巴的掌门人马云一样的风云人物。“希望5年或10年后,你再采访我时,可以叫我陈总。”小陈说。</p><br />
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